Umowa dożywocia czy darowizna?
Objaśniamy dlaczego warto rozważyć umowę dożywocia
Umowa o dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości jej nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Strony umowy w Krakowie mogą dowolnie ukształtować zakres obowiązków
nabywcy nieruchomości, zwanego zobowiązanym, wobec dotychczasowego właściciela nieruchomości, zwanego dożywotnikiem, mieszczących się w pojęciu dożywotniego utrzymania. Dożywotnik staje się domownikiem zobowiązanego – można napisać, że jest obowiązany wobec niego do takiej opieki jak w stosunku do własnych dzieci. Umowa o dożywocie jest spisywana w postaci aktu notarialnego u notariusza.Ponieważ w jej wyniku następuje przeniesienie własności nieruchomości, a więc musi ona zostać zawarta w formie notarialnej gdyż w przeciwnym wypadku jest nieważna.
Akt notarialny zawiera złożone przed notariuszem oświadczenie stron, z powołaniem się na dokumenty, przy czym jeśli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, musi zawierać dane i treści istotne dla tej czynności.
Umowa o dożywocie to więc jedna z form uzyskania świadczeń w zamian za przeniesienie nieruchomości na drugą osobę. Nabywca nieruchomości przyjmuje obowiązki, które musi wykonać a które najczęściej sprowadzają się do:
- przyjęcia zbywcy jako domownika,
- zapewnienia wyżywienia, ubrania, światła i opału,
- udzielenia niezbędnej opieki i pomocy oraz pielęgnowania go w chorobie,
- sprawienia zbywcy własnym kosztem pogrzebu i wystawienia nagrobka odpowiadającego miejscowym zwyczajom
Zasady umowy dożywocia.
Przyjmuje się, że zakres obowiązków nabywcy do utrzymania dożywotnika sięga tak daleko, aby nie musiał on poszukiwać innych źródeł utrzymania. Z uwagi na trudną do przewidzenia długość życia oraz potrzeby dożywotnika strony mogą określić inne świadczenia. Prawo pozwala również, aby dożywociem objęta została osoba bliska zbywcy, niebędąca właścicielem nieruchomości. O tym, kto jest osobą bliską zbywcy, decydują konkretne okoliczności, najczęściej będą to członkowie najbliższej rodziny mieszkający wspólnie ze zbywcą na nieruchomości będącej przedmiotem umowy oraz konkubenci. Przedmiotem umowy o dożywocie może być nieruchomość lub udział we własności nieruchomości, a także prawo wieczystego użytkowania.
Same uprawnienia dożywotników przysługują tylko tym, którzy są wskazanym w umowie. Warto wiedzieć, że są niezbywalne i wygasają wraz z ich śmiercią. Przedmiotem umowy o dożywocie może być każda nieruchomość, ale nie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Informacja przeniesieniu własności pojawia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości co oznacza, że kolejny nabywca nieruchomości ponosi także osobistą odpowiedzialność za te świadczenia. Umowa o dożywocie jest umową odpłatną i nabyta tą drogą nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków. Oznacza to, że zobowiązania, jakie przyjmują na siebie nabywcy-małżonkowie, będą realizowane z ich majątku wspólnego. Problem powstaje jeśli wzajemne stosunki pogarszają się i niemożliwe jest dalsze pozostawanie ze sobą dożywotników i nabywców nieruchomości pod jednym dachem. W takiej sytuacji sąd może wydać decyzję o zamianie dożywocia na rentę.
Dożywocie a zachowek. Jak już wspomniano, umowa o dożywocie ma charakter umowy odpłatnej, co całkowicie odróżnia ją od umowy darowizny. Ponieważ umowa nie jest darowizną to nie stosuje się do niej przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących darowizny, w tym również tych dotyczących zachowku. Mianowicie, dożywocie w przeciwieństwie do darowizny nie podlega zaliczeniu na zachowek. Zawierając tę umowę, dożywotnik może liczyć na wypełnianie przez nabywcę obowiązku zapewnienia mu utrzymania do końca życia a do tego jest ona ochroną przed roszczeniami o zachowek ze strony spadkobierców dożywotnika. W przypadku powództwa przez spadkobierców o wypłatę zachowku jest onne oddlaone przez sąd, bowiem nie można stosować przepisu art. 993 Kodeksu cywilnego, przewidującego doliczanie do spadku darowizn celem obliczenia zachowku.
Umowa dożywocia a sprzedaż nieruchomości w Krakowie. Nabywca nieruchomości nie jest ograniczony w możliwości rozporządzania nieruchomością według swojej woli. i może obciążyć nieruchomość ograniczonymi prawami rzeczowymi lub nawet ją zbyć. Cały czas ciązy na nim jednak obowiązek odpowiedzialności za świadczenia umowy dożywocia wymagalne po nabyciu przez niego nieruchomości. Na dodatek jeśli zobowiązany zbył nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany swojego prawa na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości dożywocia. Nie można więc w umowie o dożywocie wyłączyć możliwości zbycia nieruchomości przez zobowiązanego ale można dodatkowo zobowiązać osobę, która nieruchomość otrzymała do niezbywania nieruchomości po jej nabyciu. Naruszenie tego zobowiązania pooduje odpowiedzialność odszkodowawczą, nie skutkuje nieważnością umowy zbycia nieruchomości.
Opłaty. Umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 proc. od wartości nieruchomości, bez względu na pokrewieństwo stron. Umowa o dożywocie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności a notariusz pobiera swoje opłaty zgodne z cennikiem notariusza
